부동산 경기도 주식시장 등 다른 자산 시장과 비슷하게 일정한 상승과 하락을 주기적으로 반복하는 것으로 알려져 있습니다. 부동산 경기의 순환 주기를 파악하면 아파트값, 집값의 추이를 알아차리고 더 좋은 매매 결정에 도움을 받을 수 있지 않을까요? 이 글에서는 부동산 경기 사이클(주기), 부동산 경기 파악 방법, 부동산 경기의 저점을 파악하는 방법, 반등기 초입을 알아차릴 수 있는 신호 등에 대해 알아봅니다.
부동산 경기, 상승과 하락의 사이클... 바닥(저점)과 반등 초입을 알아채는 신호
부동산 경기의 주기는 다양한 요인에 따라 달라질 수 있지만, 일반적으로 고점에서 저점을 거쳐 다시 고점까지 이르는 한 사이클에 약 7~10년 정도가 걸린다고 합니다. 고점에서 바닥까지는 그 절반인 3~5년 정도를 생각할 수 있겠습니다. 다만, 이는 어떤 절대적인 철칙은 아니며 그때그때의 거시경제적인 상황이나 다른 여러가지 경제적/비경제적 영향 요인에 따라 달라질 수 있습니다.
부동산 사이클은 다음과 같은 네 가지 단계로 구분할 수 있습니다.
- 상승기: 공급이 수요보다 적어서 집값이 계속 오르는 기간입니다. 매수자들의 구매 의욕이 높고, 신규 공급량이 부족하며, 금리가 낮고 경제가 호조되는 경우에 발생합니다.
- 정체기: 공급과 수요가 균형을 이루어서 집값이 안정화되는 기간입니다. 매수자들의 구매 의욕이 줄어들고, 신규 공급량이 증가하며, 금리가 상승하고 경제가 불황으로 치닫는 경우에 발생합니다.
- 하락기: 공급이 수요보다 많아서 집값이 계속 떨어지는 기간입니다. 매수자들의 구매 의욕이 사라지고, 신규 공급량이 과잉하며, 금리가 높고 경제가 위기에 처하는 경우에 발생합니다.
- 회복기: 공급과 수요가 다시 균형을 찾아서 집값이 서서히 오르는 기간입니다. 매수자들의 구매 의욕이 회복되고, 신규 공급량이 감소하며, 금리가 낮아지고 경제가 회복되는 경우에 발생합니다.
부동산 시장 주기 파악법
부동산 시장의 사이클을 파악하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 예를 들어,
- 부동산 상승신호로는 인구증가율, 소득증가율, 신용대출증감률 등을 볼 수 있습니다.
- 부동산 하락신호로는 재건축비율, 거래량감소율, 재개발비율 등을 볼 수 있습니다.
현재 한국의 부동산 시장은 정체기로 향하고 있는 것으로 보여집니다. 정부의 강력한 규제와 코로나19 영향으로 매수자들의 구매 줄어들었으며, 신규공급량도 증가했습니다. 그러나 새 정부의 규제 완화에 대한 기대감도 커져 있습니다.
부동산 투자를 하시려면 부동산 시장의 사이클을 잘 파악하시고 현재 시점에 맞는 전략을 세우시는 것이 중요합니다.
집값 하락의 저점(바닥) 알아채는 신호
부동산 시장 하락의 저점(바닥)을 알아볼 수 있는 신호로는 다음과 같은 것들이 꼽힙니다.
- 미분양 증가: 미분양이 많아지면 공급과잉으로 인해 집값이 더 내려갈 가능성이 높습니다.
- 청약 경쟁률 저조: 청약 경쟁률이 낮으면 매수자들의 구매 의욕이 약해진 것을 의미합니다.
- 구축 아파트 거래가 뜸해짐: 구축 아파트 거래가 줄어들면 집값이 하락하는 추세임을 나타냅니다.
- 전세가 남아돌기 시작함: 전세가 남아돌기 시작하면 임대 수요가 감소하고 임대료가 하락하는 것을 의미합니다.
- 앞으로 예정되어 있는 공급이 많음: 앞으로 공급될 부동산의 양이 많으면 집값에 압력을 줄 수 있습니다.
위와 같은 상황들은 부동산 시장 하락의 저점에 가까워지고 있다는 것을 나타내는 신호로 받아들여 지지지만, 정확한 바닥의 시점을 예측하기는 쉽지 않습니다.
부동산 경기, 바닥 찍고 반등하는 초입에서 알아챌 수 있는 방법은?
부동산 시장의 반등을 가장 먼저 알아볼 수 있는 신호는 다음과 같습니다.
- 미국 경제 및 글로벌 경기 호조: 미국 경제가 뜨거워지면 글로벌 경기 회복에 긍정적인 영향을 줍니다. 미국의 투자와 부동산 시장도 반등 신호를 보이고 있습니다.
- 금리 동결: 최근 한국은행이 기준금리를 현 수준인 연 3.5%로 동결하기로 결정하면서 부동산 시장에도 화색이 돌고 있습니다. 금융당국의 ‘금리 동결’ 발표는 부동산 투자자들에게 유리한 조건입니다. 향후 미국 연준(Fed)의 금리 동결 조치 또한 부동산 시장에는 호재가 될 수 있습니다.
- 주요 단지 가격 상승: 서울 아파트 시장 반등 신호가 갈수록 강해지고 있습니다. 서울뿐 아니라 전국 집값도 상승세를 보이고 있습니다.
- 거래량 증가: 부동산 가격 하락기에는 매수 심리가 얼어붙으면서 일부 급매물만 드물게 소화될 뿐 거래량이 크게 줄어들게 됩니다. 하지만 다시 부동산 시장이 반등하는 시기에는 거래량이 눈에 띄게 회복하는 모습을 보일 수 있습니다.
정부 규제완화 등 부동산 정책도 집값 반등의 신호로 활용될 수 있을까?
부동산 정책 변화도 부동산 시장의 반등 시점을 알아챌 수 있는 중요한 요인입니다. 정부의 규제 완화나 세제 개편 등은 부동산 투자자들의 심리에 영향을 줄 수 있습니다.
예를 들어, 정부가 종부세나 양도세를 조정하거나, 다주택자에 대한 각종 세제 완화 조치를 내 놓는다거나 하는 방식으로 부동산 시장을 부양하는 정책을 내놓으면 시장이 반응할 수 있습니다. 다만 부동산 정책 변화가 반드시 부동산 시장의 반등을 가져오는 것은 아닙니다. 역대 부동산 정책과 가격 변화를 살펴보면, 일부 정책은 집값에 큰 영향을 주지 못했거나 역효과를 낳은 경우도 적지 않습니다. 따라서 부동산 정책 변화만으로 반등 시점을 판단하기는 어렵습니다.
이상과 같이 부동산 경기의 순환 주기(사이클), 저점(바닥)이 언제, 어디 정도일지, 또 반등의 초입에서 알아차릴 수 있는 신호로는 어떤 것들이 있는지 등 다양한 내용을 알아봤습니다. 다만, 부동산 시장은 다양한 요인에 영향을 받기 때문에 여러 모로 변동성이 크다는 점을 잊지 말아야 합니다. 따라서 부동산 투자를 하시려면 신중하게 판단하시고 위험관리를 잘 하시는 것이 좋습니다.
*이 글에 언급된 정보는 참고 사항일 뿐 투자 권유가 아닙니다. 투자의 최종 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
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