LTV, DTI, DSR, 무슨 말인지 몰라서 찾아봐도 이해하기 어렵다고요? 아파트 매매, 청약 등 내 집 마련에 관심을 갖고 부동산 시장을 살펴보는 분이라면 반드시 알아야 하는 용어들, 머리에 쏙쏙 들어와 한방에 이해되게끔 최대한 쉽게 설명 드릴 테니 한번 믿고 따라와 보세요.
3줄 요약
✅ LTV : 주택담보대출비율 = 담보가 될 집값 대비 얼마까지 빌려 줄지
✅ DTI : 총부채상환비율 = 연소득 대비 얼마까지 빌려 줄지
✅ DSR : 총부채원리금상환비율 = 상환 능력 감안 최대 얼마까지 빌려 줄지
LTV, DTI, DSR, 이 단어들은 주택담보대출에 늘 따라붙는 필수 용어들인데요. 생소하고 불친절해 보이는 영어 약자로 돼 있다 보니 마음이 잘 안 갑니다. 하지만 차근차근 뜯어보면 어렵지 않아요. 우선 주택담보대출이라는 말부터 살펴 볼게요.
주택담보대출(주담대)이란
말 그대로 주택을 담보로 받는 대출입니다. 보통 아파트 등 주택, 부동산을 구매할 때 비용을 전부 다 본인이 가진 돈으로 결제하는 경우는 많지 않습니다. 가령 10억 원의 아파트를 구매할 때 10억 원 모두 본인이 은행에 넣어두고 있던 돈을 내고 사지는 않는다는 말이죠. 예를 들어, 6억 원 정도는 자신의 자금으로, 나머지 4억 원은 은행에서 대출을 받아 전체 매매 자금을 충당합니다. 이렇게 부동산 매매 시 대부분은 은행 등 금융 기관으로부터 주택 구입 자금의 일부를 빌리게 되는데요. 그렇다고 은행에서 아무에게나 큰 돈을 빌려주지는 않습니다. 보통 대출을 해 줄 때는 그 사람의 상환 능력을 따지고, 만일 원리금을 갚지 못하는 상황이 됐을 때를 대비해 담보를 잡아두고는 합니다. 반대로 대출을 받는 사람 입장에서는 원리금 상환을 보장하는 의미에서 담보를 걸게 되는데요. 통상 부동산 매매를 위한 대출에서는 주택을 담보로 대출이 이뤄지게 됩니다. 이게 바로 주택담보대출, 줄여서 주담대라고 하는 것이지요. 주택담보대출을 받는다는 것은 무거운 의미를 담고 있습니다. ‘만일 약속한 대로 제때 돈을 갚지 못한다면 내 집을 처분해서라도 갚을 것”이라는 뜻이거든요.
이렇게 주택담보대출을 내 줄 때는 은행에서 대출받으려는 사람에게 얼마까지 돈을 빌려 줄 수 있을 것인지, 이자는 어느 정도로 해야 할 것인지 등을 심사하고 결정하는 과정이 진행되는데요. 이 과정에서 중요한 기준으로 등장하는 것이 바로 LTV, DTI, DSR 등의 용어입니다.
아울러 LTV, DTI, DSR은 단지 주택담보대출의 대출 상한액 등을 결정하기 위한 기준만 되는 것이 아닙니다. 정부에서는 부동산 시장이 너무 과열되면 진정시키고, 반대로 부동산 시장이 너무 침체되면 이를 떠받침으로써 시장을 안정시키고자 다양한 정책적 수단을 사용하게 되는데요. 그 규제를 강화하거나 완화하는 대표적인 수단 중 하나가 바로 LTV, DTI 같은 것의 비율을 조정하는 것입니다. 쉽게 말해 대출을 얼마나 받기 어렵게 만드느냐, 혹은 받기 쉽게 만드느냐에 따라 부동산 매매가 더 활성화되거나 줄어들게 만들 수 있다는 거지요. 정부는 또 부동산 시장 안정을 위해 투기과열지구, 청약과열지역, 조정대상지역 등 특정 지역별로 규제를 두기도 하는데요, 이에 따라 어떤 지역에서는 LTV를 낮게 유지하고, 다른 지역에서는 LTV를 높게 풀어주는 등의 차별화된 정책을 쓰기도 합니다. 이 같은 배경을 이해하고 이제 본격적으로 LTV, DTI, DSR에 대해 하나하나 알아보겠습니다.
주택담보대출비율, LTV 비율 = 집값 대비 얼마나 빌려줄지
LTV는 주택담보대출비율(Loan-to-Value ratio), 또는 주택담보인정비율이라고 합니다. 쉽게 말해 얼마짜리 집을 담보로 대출받으려 할 때 얼마까지 빚을 낼 수 있는가 하는 비율입니다. 여기서 영어 Loan은 대출 금액, Value는 주택의 가치, 즉 집값을 말합니다. 은행 입장에서는 담보로 잡을 주택의 가치, 즉 집값에 견주어 봤을 때 얼마만큼의 금액을 대출로 내줄지 결정할 수 있는 기준이 됩니다. 반대로 집을 담보로 돈을 빌리려는 사람 입장에서는 담보로 잡힐 내 주택의 가치, 집값 대비 얼마까지 대출을 받을 수 있느냐 하는 결정의 근거가 됩니다.
주택담보대출비율(LTV) = 대출한도 / 주택가격(집값)
→ 대출한도 = 주택가격(집값) X LTV
예를 들어 LTV가 40%인 지역에서 10억 원짜리 아파트를 구매하려 하는데 본인에게 5억 원밖에 없다면 나머지 5억 원을 어디선가 융통해야 하겠지요? 그런데 LTV가 40%로 묶어있기 때문에 10억짜리 아파트를 담보로 은행에서 대출을 받더라도 최대 4억 원까지밖에 못 받아요. 따라서 나머지 1억 원은 다른 어디선가 융통을 해야 하는 것입니다. 그런데 만약 정부의 규제 완화로 LTV가 50%로 올라간다면 어떨까요? 같은 10억 원 가치의 아파트를 살 때 이 아파트를 담보로 은행에서 5억 원까지 대출을 받을 수 있게 되겠지요? 그러면 자신이 보유한 5억 원 현금에 은행 빚 5억 원을 더해 10억 원이라는 매매 자금을 확보, 아파트를 살 수 있게 되는 것입니다.
LTV가 높아지면 높아질수록 내 수중에 가진 돈이 적어도 더 큰 빚을 얻어 부동산을 매매할 수 있기 때문에 부동산이 침체됐을 때 정부는 시장을 부양하기 위해 LTV 규제를 풀어주는 정책을 펴게 됩니다. 다만, LTV가 높아진다는 것은 가계 부채가 과도하게 높아져 경제에 부담이 될 수 있으므로 마냥 무작정 높일 수는 없으며, 제반 경제 환경을 고려해 신중하게 결정하게 됩니다.
또한 LTV는 투기과열지구, 조정대상지역 등 지역에 따라 달리 적용될 수 있다는 점도 감안해야 합니다. 따라서 청약을 준비할 때도 내가 신청하고자 하는 지역이 규제지역으로 지정돼 있지는 않은지, 규제지역이라면 어떤 규제를 적용받고 있는지 등을 면밀히 확인해 볼 필요가 있습니다.
총부채상환비율, DTI = 연소득 대비 얼마나 갚아나가야 할지
앞서 살펴본 LTV가 주택의 가치, 즉 집값을 바탕으로 대출 한도를 판단하는 비율이라면 DTI(그리고 DSR)는 대출을 받고자 하는 사람의 상환 능력, 그 중에서도 연소득을 기반으로 하는 비율입니다. 우선 DTI란 총부채상환비율(Debt-To-Income)이라고 하는데, 여기서 영어 Debt는 대출 금액, Income은 연 소득을 말합니다. 대출을 받고자 하는 사람의 연소득에서 대출금에 대한 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻합니다. 만약 기존에 신용 대출 등 다른 부채를 안고 있었다면 그 금액까지 포함해야 합니다. 이 총부채상환비율, DTI는 부동산 매매를 위해 대출을 받고자 하는 사람이 자신이 버는 돈보다 과도하게 많은 빚을 져서 나중에 제대로 원리금을 상환하지 못하는 불상사를 막기 위한 것입니다.
총부채상환비율(DTI) = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연소득
이 공식에서 볼 수 있듯이 DTI란 대출받는 사람의 연소득에서 주택대출 원리금 상환액과 기타 부채에 대해 연간 이자 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다. 돈 빌리는 사람의 소득을 기준으로 대출 한도를 따지는 것으로, 쉽게 말해 벌이 수준을 고려해서 그 사람이 버는 만큼 빌려주겠다는 뜻이지요.
예를 들어, 연봉이 5,000만 원인 사람이 주택 마련을 위해 대출을 받고자 하는데 (다른 대출은 없는 상황), DTI가 50%라면 대출 규모는 1년에 2,500만 원까지로 제한됩니다. 은행 등 대출 기관 입장에서 DIT는 빌려준 돈을 다시 제대로 돌려받을 수 있을지를 확인하기 위한 ‘상환 능력’을 판단하는 기본 척도가 됩니다. 대출을 받는 입장에서는 돈을 빌리면 그만인 것이 아니라 연간 총소득 중 DTI 만큼의 비율로 돈을 갚아 나가야 하니 그에 맞춰 수입과 지출을 관리할 수 있어야 합니다. 위의 예시와 같은 경우, 1년 연봉으로 5,000만 원을 벌어 그중 절반(50%)이나 되는 2,500만 원을 대출 상환에 써야 하니 다른 지출을 줄이는 등 관리가 필요하게 됩니다.
총부채원리금상환비율, DSR = 상환 능력 감안 최대 얼마까지
*통상 부동산 대출 관련 용어로는 LTV와 DTI가 중요하고 빈번하게 사용되고 DSR은 그렇게 자주 등장하지는 않기 때문에 아래 DSR 관련 사항은 부담 없이 덤으로 한 번 읽어보고 가도 좋을 듯합니다.
앞서 LTV가 주택의 가치를 바탕으로 대출 한도를 판단하는 비율인데 비해, DTI와 DSR은 대출을 받고자 하는 사람의 상환 능력을 기반으로 하는 비율이라고 했는데요. DSR은 Debt-Service Ratio의 약자로, 총부채원리금 상환비율을 말합니다. 여기서 Debt는 부채, Service는 빚을 갚는 것, 즉 원리금상환 금액을 뜻합니다. 총부채원리금상환비율은 연소득에서 모든 대출의 원금과 이자를 전부 더한 원리금 상환액이 차지하는 비율을 일컫는 말입니다.
총부채원리금상환비율(DSR) = 모든 대출의 원금과 이자를 전부 더한 원리금 상환액 / 연소득
언뜻 DTI와 비슷해 보이지만, DSR에는 부동산 관련 대출뿐 아니라 개인 신용대출, 학자금 대출, 자동차 할부 등 모든 대출의 원리금을 포함해 계산하기 때문에 더 엄격한 기준이라고 할 수 있습니다. 대출 기관에서 DTI가 아닌 DSR을 기준으로 대출을 해 준다면 대출받을 수 있는 최대 금액, 즉 대출 한도가 상대적으로 낮아질 수밖에 없습니다.
최근 부동산 시장 상황과 정부의 규제 완화 움직임
11월 10일(목) 금융위원회는 정부 서울청사에서 열린 부동산 관계장관회의에서 무주택자에 대한 주택담보대출비율, LTV 규제가 다음 달 1일부터 50%로 일원화하기로 결정하고 관련 내용을 발표했습니다. 이에 따라 12월 1일부터는 무주택자에 대한 LTV 규제는 50%로 통일되고, 투기과열지구에 있는 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출도 허용되게 되었습니다.
최근 거시 경제 환경의 변화에 따라 금리가 급격히 오르고 집값 하락세가 심상치 않게 돌아가자 정부가 본격적인 대출 규제 완화에 나선 것입니다. 가장 눈길을 끄는 것은 LTV가 대폭 높아졌다는 점입니다. 지금까지 LTV 규제는 집값과 규제 지역에 따라 달랐습니다. 예를 들어 투기과열 지구에서 집값 9억 원 이하분에는 LTV 40%를, 9억 원 초과분에는 20%를 차등 적용해 왔습니다. 하지만 내년부터는 집값과 무관하게 50%로 단일 적용합니다. 무주택자뿐 아니라 기존 주택을 처분할 예정인 1주택자도 대상이 됩니다.
또, 15억 원 초과 아파트에 대한 주담대 허용에 맞춰 15억 원 초과 아파트에 대한 임차보증금 반환 목적의 주담대도 허용하기로 했습니다. 원래는 16억, 17억 원 하는 아파트는 주담대를 받을 수 없었는데 그 규제를 없애 매매가 더 활성화되도록 하겠다는 것입니다. 아울러, 규제지역 내의 서민과 실수요자의 경우 LTV 우대 대출 한도를 현재 4억 원에서 6억 원까지로 확대하기로 했습니다.
정부의 본격적인 부양책에 부동산 경기가 안정화될지 관심입니다. 부동산 매매에 관심이 있는 분들은 LTV, DTI 등 규제 변화를 유심히 살펴보고, 관심 지역의 부동산 가격 동향을 면밀히 살피면서 기회를 찾아봐야 하겠습니다.
*이 글에 언급된 정보는 참고 사항일 뿐 투자 권유가 아닙니다. 투자의 최종 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
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